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¿Cómo se hace la compraventa de campos en Uruguay?

Actualizado: 11 de ago de 2020



Al igual que para la compraventa de una casa o apartamento en Montevideo, para dar inicio al proceso de compraventa de campos en Uruguay se requiere del asesoramiento y servicios de un escribano público, profesional del Derecho responsable de averiguar y estudiar los antecedentes del inmueble rural...


Si estás por comprar un campo, así seas uruguayo como extranjero, contacta con Estudio Pérez Mera, estudio jurídico uruguayo a cargo del abogado penal y escribano público, Julio Maximiliano Pérez Mera. Nos especializamos en la compraventa de inmuebles rurales y urbanos.


Ver: Escribano en Montevideo - ¿Cuándo acudir a sus servicios?



Pasos para comprar un inmueble rural


El proceso de compraventa de un inmueble rural podría resumirse en los siguientes pasos:


  1. Pensar qué tipo de inmueble rural quieres adquirir y cuánto puedes pagar.

  2. Contactar con el vendedor / inmobiliaria y acordar el precio de compra.

  3. Acudir a un Escribano Público uruguayo.


¿Los extranjeros pueden comprar campos en Uruguay?


Sí, ciudadanos uruguayos y extranjeros pueden comprar cualquier tipo de propiedad en Uruguay, incluyendo casas, apartamentos, terrenos y otros bienes inmuebles urbanos, así como también campos, lotes y fraccionamientos del medio rural.


compraventa campos en uruguay
Foto: Jimmy Baikovicius

Residentes y no residentes tienen, por igual, la posibilidad de invertir en propiedades con diferentes usos y destinos. Por ejemplo, para que un tercero asuma la producción de la tierra, o para explotarlos en modo directo.


Tanto el procedimiento formal, así como los costos totales del proceso de compraventa de campos en Uruguay, son los mismos para uruguayos y extranjeros.


En el caso de extranjeros interesados en adquirir una propiedad rural, se requiere:


  • Presentar pasaporte vigente u otro documento de identificación

  • Contratar los servicios de un escribano



Roles del Escribano en la compraventa de campos en Uruguay


En cualquier tipo de compraventa, ya sea de una casa, un auto o una propiedad rural, el escribano ejerce la defensa de los intereses del comprador, proporcionando un asesoramiento legal respecto a la compra del inmueble.




El comprador debe contactar a un escribano de confianza, quien se hará cargo de estas y otras labores:


  1. Redactar el Boleto de Reserva

  2. Instrumentar el contrato de Compraventa

  3. Formalizar el registro de la propiedad adquirida en el Registro de la Propiedad del DGR


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1- El Boleto de Reserva - El "pre-contrato"


El Boleto de Reserva es un contrato preliminar con validez legal, que establece las condiciones entre las partes, el precio de compra y métodos de pago. Se trata de un documento, que sirve para hacer la reserva formal del inmueble.


Allí se expone por escrito el compromiso del vendedor a vender y entregar el inmueble, así como la obligación del comprador a comprar al precio convenido.


Además, el comprador debe otorgar al escribano una seña, generalmente del 10-20% del precio acordado, mientras que el vendedor debe dar al mismo escribano los títulos de propiedad.


También se establecen las posibles multas en caso de incumplimientos y el plazo máximo para realizar la escritura de compraventa, es decir el contrato de compraventa, o el compromiso de compraventa en caso de que la entrega de la propiedad no pueda ser inmediata, si se financia el valor del inmueble, etc.


En ese plazo, que habitualmente se extiende por 30-45 días, el escribano se ocupa de evaluar los antecedentes de la propiedad y sus titulares durante los últimos 30 años, con el fin de comprobar la situación catastral, jurídica e impositiva del campo u otro tipo de inmueble rural a comprar.


La idea es verificar que la propiedad se encuentre en regla, sin hipotecas, embargos, gravámenes y otras obligaciones del pasado que puedan traer problemas y disgustos imprevistos a futuro.


Si se constatan irregularidades, como ser deudas impagas, el boleto de reserva puede rescindirse, debiendo en tal caso devolverse los títulos y la seña depositada en manos del escribano.


2- El Contrato de Compraventa


Una vez haya comprobado que el inmueble está en perfectas condiciones para su compra, el escribano procede a redactar la escritura de compraventa, documento que formaliza la entrega del inmueble al nuevo propietario.





Al mismo tiempo que se firma el contrato de compraventa (o bien el compromiso de compraventa), el comprador y vendedor deben pagar la comisión inmobiliaria del precio convenido.


Adicionalmente, el comprador debe firmar la Declaración Jurada de Origen de los Fondos.


3- Registro del inmueble


Luego de firmado el contrato de compraventa, es momento de inscribir el inmueble rural en el Registro de la Propiedad Inmueble del DGR, la Dirección General de Registros, procedimiento con el cual el comprador pasa a ser el propietario definitivo de la propiedad.


¿Cuáles son los gastos del comprador en la compraventa de campos en Uruguay?


Al comprar un inmueble rural, el comprador debe pagar los honorarios del escribano (3% del valor de compra + IVA), la comisión inmobiliaria (3% + IVA) y el ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) [2%].


En total, aproximadamente un 8 % del valor de compra.


compra venta de campos en Uruguay
Foto: Jimmy Baikovicius


¿Qué impuestos debe pagar luego el comprador de campos en Uruguay?


Dependiendo de la cantidad de hectáreas destinadas a la explotación agropecuaria y otros factores, los propietarios de inmuebles rurales pueden estar obligados a pagar estos impuestos:


  • Contribución Inmobiliaria Rural

  • Impuesto de Instrucción Primaria

  • Impuesto afectado a Mevir - Superficie mayor a 500 hectáreas Coneat

  • Impuesto al Patrimonio (antes llamado ICIR - Impuesto a la Concentración de Inmuebles Rurales) - Inmuebles rurales de más de 2.000 hectáreas Índice Coneat 100.

  • Impuesto a la Renta - En caso de que el campo sea arrendado a un tercero para su explotación.


Exigencias del BPS a propietarios de inmuebles rurales


Al realizar la compraventa de campos y otros inmuebles rurales, se exigen ciertos trámites adicionales, siendo obligatorio el registro en el BPS (Banco de Previsión Social).


La Ley Nº 15.852, publicada a fines de 1986, incluye una serie de normas vinculadas a los aportes tributarios, requisitos de información e inscripción que rigen para las empresas rurales.





Contribuyentes del medio rural


Dicho marco normativo define que las "empresas rurales contribuyentes" son las personas físicas o jurídicas, sociedades civiles o comerciales, sucesiones y condominios, que realizan explotaciones agropecuarias con los inmuebles.


Declaración de Ocupación


Cualquier propietario de inmuebles rurales tiene la obligación de declarar al BPS si la propiedad comprada es ocupada por sí mismo o por terceros. En caso de producirse algún cambio, también debe comunicarse al BPS en un plazo de 90 días.


Declaraciones Juradas


Se establece, además, la necesidad de hacer una declaración jurada dentro de los 2 primeros meses de cada año, a través de formularios provistos por el Banco de Previsión Social, donde se debe especificar la ubicación, Nº de empadronamiento y otros datos del predio.


Si el BPS así lo ordena, se puede requerir la presentación de documentos probatorios del inmueble ocupado, como ser cédulas catastrales y certificación notarial.


Si no tienes estos documentos generados por el escribano... Problema en puerta.


Especificar quiénes trabajan y bajo qué condiciones


También se exige indicar en formularios del BPS la totalidad de trabajadores que se encuentra en el inmueble, cargos, naturaleza del trabajo, fecha de ingreso y otros datos laborales.


Impuesto a grandes establecimientos rurales


Asimismo, la Ley Nº 15.852 creó un impuesto de pago trimestral para predios con más de 500 hectáreas, equivalente al 1‰ (la décima parte de un porcentaje) de la U.R., por hectárea, valor CONEAT, recaudado por el BPS.



Facilidades de pago en casos especiales


En caso de que la producción o inmuebles del propietario hayan sido afectados por eventos climáticos, el BPS puede ofrecer facilidades de pago especiales.



Si quieres obtener más información sobre el proceso de compraventa de campos en Uruguay, consulta con el Estudio Pérez Mera.


(+598) 2915 5570 (+598) 95 103 973

info@estudioperezmera.com.uy




Fuentes:


BPS - Ley 15852

CamposOnline.com.uy



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